21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

放之于物业服务行业，华润万象生活的规模虽不属第一阵营，但论资本市场的认可程度，自它上市以来，一直稳步提升。当投资者不再只“唯规模论”后，华润万象生活也因为商管的加持，估值提升飞快，坐稳了物企市值第一的位置。

得益于母公司的稳健投资为之带来稀缺的好项目，以及自身的努力外拓成绩不错，华润万象生活今年上半年的业绩可圈可点。

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中报显示，今年上半年，华润万象生活实现营业收入约67.93亿元，同比增长28.7%；实现毛利润22.53亿元，同比增长34.7%，毛利率从31.7%提升至33.2%，提高1.5个百分点；实现核心净利润14.22亿元，同比增长36.7%，均保持在行业领先水平。

在管面积方面，华润万象生活在管面积为3.25亿平方米，同比增加11.8%，竞标直拓第三方合约面积为2824万平方米，较2022年底增加27.7%。总合约面积3.8亿平方米，较2022年底增加9%。

尽管今年上半年华润万象生活在管面积似乎增长未如此前一般迅猛，但去年华润万象生活的几宗收并购后，这家物企的管理面积已经跨越式发展，眼下最重要的是做好这些项目的投后管理，让之更快融入。

今年3月，华润万象生活预计，将在今年6月完成中南服务、禹洲物业的全面融合，及至中报发布，华润置地也宣布已经完成了这项工作。借此，华润万象生活在管住宅及其他非商业物业项目1605个，较2022年6月30日新增288个，在管总建筑面积约3.13亿平方米。

至于外界最为关注的商业运营板块，华润万象生活也录得了超预期的增长。

今年上半年，华润万象生活旗下在营购物中心实现零售额841亿元，同比增长41.0%，业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%。

业绩表现不错，华润万象生活也喊出了高增长的目标。

华润万象生活执行董事、总裁喻霖康表示，希望在“十四五”的后半程，通过公司上下的努力，兑现在上市之初给资本市场的承诺，保持核心利润40%复合增长目标并继续向在管面积4亿平方米、商业外拓50个购物中心的目标前进。

40%的核心净利润的复合增长，这在当前市场竞争烈度高的背景下，是极具挑战的。喻霖康也表示，“在目前的市场情况下有很大的挑战，我们会想方设法努力完成对投资者的承诺。”

从华润万象生活的实现路径来看，华润万象生活未来或许会继续夯实在商管的领先地位。因此，在这方面，华润万象生活也更关注规模一些。

在业绩会上，喻霖康认为，规模壁垒也是竞争壁垒，而从行业数据看，华润万象生活合作的国际品牌数量超过115家，店铺数超过500家，规模壁垒基本上已经形成，后面再要进入非常难。

基于这种判断，华润万象生活还在加速外拓。华润万象生活指出，将选择性收购具有互补优势或具有一定运营规模、盈利能力的物业管理及商业运营服务提供者，或与之建立股权合作，积极拓展优质第三方项目，扩大市场份额，实现规模经济效应。

在这方面，华润万象生活拓展保持高强度拓展。

根据华润万象生活管理层介绍，上市以来，华润万象生活累计获取32个第三方轻资产商业项目，今年上半年新签约轻资产外拓项目7个，均为位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市的大型TOD项目，单个项目的平均建筑面积超过10万平方米。

基于华润万象生活的成长潜力，这家物企也备受券商投行机构看好。中金在近期的一份研报中表示，往前看，华润万象生活有望以内生增长动能为主实现“十四五”目标稳健达成，而更长期维度则需进一步着眼于公司投资能力隐含期权价值的兑现。“我们看好华润万象生活企业价值扎实成长，重申其为不动产服务板块最具中长期配置价值的企业之一。”